Выбираем элитный коттедж: Новая Рига или Рублевка
За все время существования рынка загородной недвижимости в Подмосковье Рублевка оставалась бессменным лидером в элитном сегменте. Однако времена и люди меняются, и все чаще эксперты задаются вопросом, сместит ли новорижское направление «царствующую» Рублевку с трона? Я предлагаю сравнить оба направления по небольшому чеклисту: история, предложение и его качество, инфраструктура, транспортная доступность.
Открытое комьюнити или закрытый клуб
Активное развитие Новой Риги стартовало в начале нулевых. К основным причинам, по которым «аналогом» Рублевки была выбрана Новая Рига, можно отнести близость к той же Рублевке и «чистоту» направления. Сюда пришла новая волна застройщиков — людей, которые много путешествовали по миру. Девелоперы предложили покупателям отказаться от жизни за высокими заборами, «отрезанными» от комьюнити. На Новорижском шоссе давно появились поселки, сделанные по аналогии богатых европейских пригородов: в едином архитектурном стиле, с большими общественными благоустроенными пространствами.
Рублёвка. Полный разбор цен, поселков, структуры Рублево-Успенского шоссе. Стоит ли инвестировать?
Рублевка – исторически давно сложившееся «элитное» направление. В первой половине прошлого века правящая элита называла этот район «Ближняя дача», поскольку здесь располагался дом Иосифа Сталина. Со временем дачи на Рублевке начали давать не только партийным функционерам, но и известным ученым, деятелям культуры. Таким образом, локация приобрела статус места для высшего общества еще с начала XX века и с течением времени только укрепляла его.
Здесь же и кроется первая проблема Рублевки – транспортные трудности из-за перекрытия дорог в связи с перемещениями высших чиновников. Но есть и другие. Застраивалась Рублевка с середины 90-х годов прошлого века, когда в тренде были закрытые поселки с высокими заборами и домами-крепостями.
Сегодня подобная эстетика уже мало кого прельщает, и Рублевское шоссе меняется, следуя за соседом-«новатором». Так, одним из первых поселков нового типа на Рублевке стал «Николино» (на фото выше). Здесь много прогулочных зон, инфраструктуры, нет высоких заборов.
Дорогие магазины, рестораны и электричка на Усово
Зато обитатели Рублевки давно обеспечены качественной инфраструктурой: дорогие рестораны, магазины, салоны красоты, фитнесс-клубы. Особенно стоит выделить поселки Барвиха и Жуково.
Новая Рига этим похвастаться не может: здесь она в роли догоняющего. Еще 10 лет назад качественной инфраструктуры на новорижском направлении практически не было: ни кинотеатров, ни ресторанов. Лишь в 2009 году появилось «Павлово Подворье» (на фото ниже) c магазинами, ресторанами, спа-салонами и фитнесс-центром. Однако это по-прежнему не сопоставимо с Рублевкой. Исключение составляет детская инфраструктура, а также крупные аутлеты, поскольку на Рублевском шоссе строить новые большие объекты экономически нерентабельно из-за дефицита земли и ее высокой цены.
Свободной земли для строительства на обоих направлениях уже не осталось. И Рублевка, и Новая Рига почти застроены и будут испытывать в перспективе нехватку нового, более современного предложения. Но эта проблема более характерна для Рублевки и поможет Новорижскому шоссе перетянуть покупателей, ориентированных на современные поселки.
Рублевка(Одинцовский район) или Новая Рига(Истринский и Красногорский районы).Выбор элиты
Однако полностью сместить Рублевку с «пьедестала» не получится. На Новорижском шоссе ожидается ввод больших объемов массового жилья, что может привести к транспортному коллапсу. В то время как на Рублевку можно доехать по платной дороге, а также на железнодорожном транспорте Усовского направления – да, иногда и богатые люди пользуются электричками. И это небольшой, но существенный козырь Рублевки.
ИсточникЧто лучше рублевка или Рига
В последнее время у Рублёво-Успенского шоссе появился серьёзный конкурент. Всё больше обеспеченных людей изменяют «царскому» направлению и покупают загородные дома на Новорижском шоссе. Это трасса, по количеству элитных коттеджей постепенно догоняет Рублёвку. Давайте разберемся, чем «Новая Рига» привлекает богатых людей.
В первую очередь, объёмом предложения. По Рублёво-Успенскому направлению в последние годы находится порядка 20% от всех элитных коттеджей, реализуемых на первичном рынке, а на Новорижском – свыше 40%. За последние четыре года доля люксовых коттеджей в общем объёме предложения сократилась примерно на треть.
На Новорижском шоссе расположено около десяти новых коттеджных посёлков класса «элит», и полтора десятка класса «бизнес». Объём люксового сегмента здесь меньше, чем на Рублёвке. Однако, как замечают эксперты, у Новой Риги большой потенциал.
Второй момент, участки на Рублёво-Успенском шоссе, мягко говоря, недешевы. Даже самая дешёвая земля здесь стоит порядка 10-15 тыс. долларов за сотку. В Жуковке стоимость земли доходит до 150 тыс. долларов. Самый дорогой коттедж из объектов реализуемых в этом направлении стоит порядка 15 млн. долларов. Объект расположен у населенного пункта Таганьково, в 25 км от МКАД.
Площадь дома – около 700 кв. метров, участка – 1,7 гектаров. Самый дорогой коттедж на Новорижском шоссе, расположенный в 40 км от столицы, оценивается в 10 млн. долларов Площадь дома составляет 1,25 тыс. кв. метров плюс дом для прислуги – 250 кв. метров. Новорижский участок, надо заметить, меньше – около ста соток. Впрочем, даже самые дорогие участки земли в этом направлении стоят 80-90 тыс. долларов. Речь идёт о коттеджных посёлках Третья охота, Бенилюкс, Никольская Слобода.
Средняя стоимость коттеджей на Новорижском шоссе примерно вдвое ниже, чем на Рублёвке. Аналогичная ситуация с землёй: на Новой Риге квадратный метр с учетом земли стоит порядка 120 тыс. рублей, на Рублёво-Успенском шоссе – около 250 тыс. рублей.
Чем можно объяснить высокие цены на Рублёвке? Во-первых, близостью к первым лицам страны, но не только. Инфраструктура «царского направления» гораздо насыщена дорогими ресторанами, салонами красоты и бутиками. Среди ресторанов на Рублёвке стоит выделить IL MULINO, «Перец», «Русская изба» и «Причал». В деревне Жуковка расположена ТРЦ «Базар»,
«Царская охота», «Базар», «Веранда у дачи»,«Перец», «Причал», «Русская изба». В Жуковке есть шикарный торгово-развлекательный культурный центр «Базар», бутик «Жукоffка Плаза», дизайн-центр Dream House и огромное количество клубов.
Инфраструктура на Новорижском шоссе только начинает развиваться. Стоит заменить, что здесь в торгово-развлекательном центре «Павлово Подворье» разместился World Class, самый большой в Европе. Но это частности, а в общем по объёму инфраструктуры Рублёвка пока сильно опережает Новую Ригу. Кстати говоря, природа в этом направлении тоже гораздо беднее.
В заповедных лесах Рублёво-Успенского направления до сих пор водятся редкие звери, много коттеджных посёлков расположено на берегу Москвы-реки. А новорижским застройщикам порой приходится компенсировать дефицит лесов и «большой воды» искусственными парками и водоёмами.
ИсточникКакой район выбрать — Рублевка или Новая Рига
Постоянный лидер районов элитного рынка недвижимости – Рублевка, получил близкого конкурента, который давно обрел популярность – Новая Рига. На первый взгляд, они очень похожи: высокоуровневые виллы, чистый воздух, статусность и соседство. Но при близком рассмотрении, выявляется множество отличий. Соперничество этих направлений началось не сразу, более позднее начало застройки Новорижского шоссе позволило Рублево-Успенскому направлению занять прочное место лидера.
Аренда и покупка дома в Подмосковье западного направления отличается высокой ценой, развитой инфраструктурой и роскошными виллами. Максимальный процент элитного жилья сосредоточен на Рублевке, в то время как Новая Рига сильно разбавлена представителями бизнес-класса и малочисленными эконом-вариантами. Большой процент известных и богатых людей предпочитает жить в избранном обществе, не допуская средний класс. Качественное внутреннее обустройство домов, ландшафт от известных дизайнеров и дополнительные возможности создают уникальный островок роскоши и уюта под названием Рублевка.
Но жить на Рублевке выгодно, не выезжая за пределы района, потому что транспортная доступность с каждым годом падает. Увеличение потока машин без расширения полос приводит к постоянным пробкам и заторам. Зато скоростная магистраль М2, проходящая через Новую Ригу относится к одной из самых быстрых и широких. Именно поэтому основными жильцами коттеджных поселков становятся деловые люди и бизнесмены, которым каждый день приходится ездить в Москву.
Желающие купить дом в Подмосковье сталкиваются с небольшим выбором Рублево-Успенского направления, который основан на малых темпах застройки, в основном это вторичная недвижимость. А развитие Новой Риги находится на самом пике. Разнообразие домов, площадей и ценовых категорий приятно радуют глаз.
Подытожим. Хотите максимальный уровень престижа и инфраструктуры, в окружении роскоши и изысканной архитектуры? Рублевка идеально подойдет. А Новая Рига позволит за эту сумму купить в два раза большую площадь земли. Дома рассчитаны с максимальной эффективностью, что отражается на дизайне не в лучшую сторону.
Но огромным плюсом будет удобная транспортная доступность и обширный выбор новых построек.
ИсточникРублевка и Новая Рига: сверим часы
На рынке высокобюджетной загородной жилой недвижимости определенно лидируют два направления – Рублевское и Новорижское шоссе. Здесь сконцентрирован самый большой и разнообразный выбор предложений. Клиенты предпочитают приобретать элитные загородные дома именно здесь, поскольку данные направления являются наиболее престижными, обладают прекрасной транспортной доступностью и отличной инфраструктурой.
Рассмотрим подробно спрос и предложение на рынке высокобюджетной недвижимости анализируемых направлений.
Рублево-Успенское шоссе лидирует по количеству предлагаемых на продажу домов (162 объекта). Новорижское шоссе занимает первое место в рейтинге направлений с самым большим числом предложений таунхаусов (287 лотов).
Больше всего дорогих земельных участков Подмосковья находится именно на Рублево-Успенском (40%) и Новорижском (39%) шоссе. На третьем месте по этому показателю находится Ильинское шоссе — 11% предложений. На этом направлении на данный момент продажи ведутся только в двух проектах – Ten и Silver Trails. Минское шоссе занимает четвертую позицию – здесь представлено 10% от всего объема предложения земельных участков.
Самые дорогие объекты загородной элитной недвижимости сосредоточены на Рублево-Успенском направлении. Максимальная стоимость домовладения здесь составляет $11,99 млн. На этом шоссе продаются и самые дорогостоящие участки. Средняя стоимость одной сотки земли – 3 млн руб.
Из ста самых дорогих объектов вторичного рынка Запада Подмосковья 64 лота находятся на Рублево-Успенском шоссе. Каждый квартал растет и число предложений ультра-премиальных домов, стоимость которых превышает $40 млн. Так, за последний квартал количество таких объектов увеличилось на +2%, а за весь прошедший год – на +9%. Большая часть самых дорогих домов на Рублевке продаются в наиболее престижных и популярных проектах: Сады Майендорф (14%), Жуковка (9%), Николино (5%).
20 объектов из сотни самых дорогих домов Запада Подмосковья реализуется на Новорижском шоссе. На Сколковском и Минском направлениях продается 11 домов из этого рейтинга. На других направлениях можно найти только единичные предложения.
Нина Резниченко,
Директор департамента продаж
загородной недвижимости
Savills в России