Как продать квартиру в латвии

Латвия, Налоги, Недвижимость, Право, Советы юриста, Финансы

Как рассчитать и оптимизировать налог от продажи недвижимости в Латвии

Наталия Осипова, специалист по недвижимости, юрист, Майя Гераскина, налоговый консультант, INLAT PLUS, специально для БК, Рига, 05.11.2014.версия для печати

  • →Дома и квартиры в Риге и Юрмале.

В последнее время Служба Государственных Доходов Латвии (СГД) активно проверяет декларирование и уплату налогов от продажи недвижимости. В связи с этим, в нашем бюро увеличилось количество клиентов, интересующихся вопросом расчета и оптимизации налога на сделки с недвижимостью. Возникает много неприятных моментов, связанных с тем, что жители не в курсе того, что при продаже недвижимой собственности надо платить подоходный налог с населения.

Начиная с 2010 года законом установлена обязанность платить подоходный налог от продажи недвижимости на сумму положительной разницы между суммой покупки и продажи недвижимой собственности. Однако, даже те жители, которых проинформировали об этой обязанности, по большей части, пребывают в заблуждении, что если полученные ими от продажи средства ушли на оплату кредиторских задолженностей или были переданы другим лицам, то и дохода у них нет, поэтому и налог они платить не обязаны.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ за 1 день? Три простых способа или всего один?! Досмотри это видео до конца😉

Самая большая ошибка, которую совершают люди в данной ситуации – игнорирование писем от СГД о неуплаченном налоге. Данные заблуждения или их совокупность часто приводит к большим неприятностям: начисляются пени, сумма налоговой задолженности разрастается до неприличных размеров, дело передается в суд, что может закончиться весьма плачевно.

Нам неоднократно приходилось встречаться с подобными ситуациями: люди приходят в растерянности, не понимая, почему с них требуют уплатить налоги, откуда берутся эти суммы, и что дальше делать. Мы объясняем, помогаем, но это один их тех случаев, когда ситуацию проще предупредить, нежели разрешить. Поэтому мы призываем всех: получили письмо от СГД с непонятными Вам требованиями – не игнорируйте! Обратитесь к юристам за разъяснениями и советами. А еще лучше – проконсультируйтесь с юристом перед продажей.

В данной статье мы хотим информировать наших настоящих и потенциальных клиентов о расчете и возможности оптимизации налога от продажи недвижимости.

Налог не платится:

1) если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге на имя владельца была в собственности 5 лет (60 месяцев) и хотя бы 12 месяцев подряд, в любом промежутке этих 5 лет, владелец был в ней задекларирован.

Конечно же, данное условие не относится к продаже земли, так как на незастроенном участке нет возможности задекларировать место жительства.

2) если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге была в собственности более 5 лет (60 месяцев) и последние 60 месяцев это была единственная недвижимая собственность.

цены на недвижимость в Латвии | всё печально 😢

Например: к нам обратился молодой человек, который получил в подарок квартиру от своей матери в 2006 году. В Земельной книге права на квартиру были закреплены в 2007 году в марте месяце. А в 2014 году молодой человек решил продать квартиру и купить дом. Поскольку квартира была единственной недвижимой собственностью и взамен этой квартиры приобретается другое жилье – то в данном случае налог платить не нужно.

3) Если продаваемая недвижимая собственность зарегистрирована в Земельной книге, как единственная собственность, и владелец доход от отчуждения (продажи) вкладывает в функционально похожую собственность в течение 12 месяцев до или после отчуждения. Иными словами, если продается единственная квартира и взамен приобретается другая, или дом, или дом с землей, то это не считается получением дохода. Но, если продается дом и взамен покупается квартира (это уже не функционально похожая собственность), то принимая во внимание все обстоятельства, может появиться доход, с которого нужно будет заплатить налог 15%.

Например: если Вы более пяти лет являетесь собственником единственной квартиры, а Ваше место жительство было задекларировано в другом месте, но Вы продаете свою квартиру с целью приобретения другой недвижимости, то налог платить не нужно.

Обращаем Ваше внимание, что это условие относится к сделкам, заключенным после 1 января 2014 года. Если такая же сделка была заключена до 1 января 2014года, она будет облагаться налогом.

Не так давно к нам обратился клиент с просьбой дать юридическую оценку правомерности действий СГД. Клиент являлся единственным собственником квартиры с 1997 года. В силу жизненных обстоятельств он в данной недвижимости не проживал и не был задекларирован. В 2012 году клиент продал свою единственную квартиру, и в 2013 году приобрел квартиру меньшей площади.

А в 2014 году он получил уведомление от СГД о необходимости уплаты налога с полученного дохода. Принимая во внимание, что условие о единственном жилье вступило в силу только с января 2014 года, а сделка осуществлялась в 2013 году, то данная норма закона не распространяется на сделки, осуществленные до января 2014 года. Поэтому налог уплатить было необходимо, однако нам удалось максимально оптимизировать размер выплаты.

Очень важный аспект — регистрация недвижимости в Земельной книге. При отчуждении, отправной точкой определения срока, в котором недвижимость находилась в собственности продавца, это дата регистрации в Земельной книге, а вовсе не дата заключения договора, как многие полагают. Юридически владельцем собственности является то лицо, которое зарегистрировано в Земельной книге, поэтому, как только Вы приобрели недвижимость, сразу же подавайте прошение о закреплении Ваших имущественных прав.

Это же касается и случаев получения недвижимости путем наследства от физического лица или родственника до третьей степени родства — моментом приобретения унаследованной собственности является день регистрации в Земельной книге на имя наследника.

Например: Клиент получил недвижимую собственность по завещанию в 2004 году, а зарегистрировал право собственности в Земельной книге в 2012 году. Мы разъяснили клиенту, что в данном случае моментом приобретения недвижимой собственности будет считаться 2012 год, а не 2004, как он был уверен, поэтому у него при продаже возникнет налогооблагаемый доход.

Отдельно хотим обратить внимание на то, что с 1 июля 2014 года при продаже сельскохозяйственной земли не нужно платить подоходный налог, если земля продается крестьянам. Но! Если сельскохозяйственная земля продается со зданием и постройками, то такая сделка будет облагаться налогом.

Как определить первоначальную стоимость недвижимости

Если при отчуждении недвижимости образуется доход и по всем признакам надо платить налог, нужно понимать, что налог платится только с разницы от цены продажи и первоначальной стоимости.

Под первоначальной стоимостью понимается сумма, за которую была приобретена недвижимость; сумма, которая указана в свидетельстве о наследстве; сумма, которая указана в договоре дарения.

Как уменьшить сумму облагаемого налогом дохода

Облагаемый доход можно уменьшить за счет:

1) суммы ремонтов и реконструкций, которые были произведены в этой недвижимости (замена дверей, окон, сантехники и т.д.), если это можно подтвердить документами (чеками)

2) суммы расходов, затраченных на приобретение и оформление недвижимости (государственные пошлины, комиссионные платежи, нотариальные и другие подобные расходы). Опять же, должны быть предоставлены документы.

3) если недвижимость была приобретена в кредит, то процентные платежи по кредиту также можно включить в уменьшение налогооблагаемого дохода, при условии, что кредит был выдан для приобретения данной недвижимости.

Сроки подачи декларации и уплата налогов

После получения дохода от отчуждения недвижимости в Службу Государственных Доходов необходимо подать декларацию и после этого в 15-дневный срок уплатить налог.

Сроки подачи декларации варьируются в зависимости от суммы полученного дохода:

— если доход от отчуждения недвижимости превышает 711,44 евро — декларация подается до 15-го числа следующего месяца;

— если доход от отчуждения недвижимости составляет от 142,30 до 711,43евро — декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным кварталом;

— если доход от отчуждения недвижимости менее 142,29 евро — декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным годом (не позднее 15 января следующего года).

Продажа недвижимости в рассрочку

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, надо иметь ввиду, что налог от полученной прибыли нужно будет заплатить в течении трех лет со дня приобретения.

Например: сумма договора купли недвижимости составляет 100 000 евро с условием выплаты в течении 10 лет. Ежегодная выплата – 10 000 евро. Продавец недвижимости должен подавать в СГД декларацию о доходах каждый год в течении 3 лет. В первый и второй года он должен декларировать по 10 000 евро дохода, а на третий год декларируется остаток — 80 000 евро.

В жизни встречается еще много различных ситуаций, которые связаны с разделом имущества (например, при разводе), продажа многосоставной недвижимости (состоящей из земельного участка и зданий, строений), продажа приватизируемых квартир, которые по объективным причинам не внесены в Земельную книгу. При определении налогооблагаемого дохода большую роль играют периоды декларирования места жительства тех, кто долгое время находится за границей и т.д. В таких «нестандартных» ситуациях нужно руководствоваться не только пунктами Закона, но и правилами Кабинета Министров, данными Статистического управления, знаниями Гражданского кодекса и другими юридическими аспектами.

Налоговое законодательство достаточно сложное и имеет множество нюансов, поэтому советуем нашим читателям, прежде чем продать недвижимость, обратиться к специалисту, который непременно поможет принять правильное решение, правильно оформить сделку.

Источник

Продать квартиру быстрее и дороже? Это реально

Как Вы думаете, какие сделки по недвижимости считаются самыми сложными? Конечно же, это продажа. Объяснить этот факт можно так: все хотят продать свою квартиру с максимальной быстротой и при этом выручить за нее больше, чем в среднем по рынку. Согласитесь, это довольно противоречивые потребности продавца. И вряд ли выполнимые, если он самостоятельно будет заниматься продажей.

Но все возможно, если за дело возьмется опытный риэлтор! Знание рынка недвижимости и человеческой психологии могут творить чудеса. Реально продать квартиру всего за 1,5-2 месяца, вместо среднестатистических 6, и выручить сумму на 10% больше, чем ее средняя стоимость.

Помимо очевидной материальной выгоды для Вас это еще и изрядная экономия времени, а также сил и нервов.

Я – риэлтор Павел Федотов и специализируюсь на продаже жилой недвижимости в Риге стоимостью от 10 000 евро. Мой общий стаж работы с недвижимостью составляет более 7 лет. За эти годы мною совершено 300 сделок по продаже квартир и домов. Максимальная стоимость проданного мной объекта — 380 000 евро. Я уверен в своих силах и возможностях, поэтому гарантирую, что:

  • Вы выручите за свою недвижимость максимальную реальную цену.
  • 14 дней – срок, когда появятся первые потенциальные покупатели.
  • 2,5 месяца – максимальный срок от принятия Вашей заявки до завершения сделки.
  • Юридически сделка будет абсолютно прозрачна, и понятна всем ее участникам.

Что я делаю для продажи квартиры? Этапы моей работы

  • Ваш объект (квартира, дом или земля) который находится у нас в базе имеет приоритет и показывается потенциальным покупателям в первую очередь, так как мы располагаем всей информацией о нем и можем качественно презентовать его;
  • Ваш объект будет размещен в сети Интернет на топовых сайтах Латвии;
  • Размещение на специализированных российских сайтах (обычно размещаются дома или земля на продажу, в некоторых случаях квартиры) мы используем топ 100 российских площадок;
  • Если продается участок земли или дом, мы размещаем баннер с указанием цены и контакты;
  • Нами проводится ежемесячная рассылка по латвийским компаниям которые занимаются недвижимостью, мы делимся частью своего гонорара с другими агентами и на сегодняшний день в нашей базе 2130 контактов;
  • Так же мы проводим рассылку по российским компаниям, в нашей базе 12 400 адресов;
  • 1-2 раза в месяц мы проводим рассылку актуальных предложений по почтовым ящикам (только в Риге), суммарное количество 60 000 тысяч листовок в месяц (количество адресов по районам);
  • Мы размещаем объявления в прессе.

Более подробно процесс работы описан в таблице:

Таблица процесса работы

Один из моих принципов работы – полная информационная открытость перед клиентами. Поэтому в процессе продаж я веду журнал, в котором отражаются все звонки и посещения потенциальных покупателей, а также результат общения с каждым из них. Это важно для того, что бы мой клиент знал, какая работа ведется, что привлекает и что не устраивает возможных покупателей. Еще один из важных моментов, который Вы должны знать – я представляю Ваши и только Ваши интересы в процессе совершения сделки.

Этапы работы риэлтора-профессионала:

  1. Начальный этап: знакомство, первичный анализ Вашей ситуации.
  2. Варианты решения поставленной задачи.
  3. Заключение договора, где четко оговариваются все условия сотрудничества: условия, сроки, гарантии, обязанности агента.
  4. Этап сбора документов для сделки – это задача риэлтора.
  5. Проводится оценка Вашей квартиры (рыночная реальная цена на данный момент).
  6. Заполнение документа «Анкета-описание недвижимости».
  7. Фото-сессия: фотографируем квартиру в выгодных ракурсах.
  8. Разработка маркетинговой стратегии по поиску возможных покупателей.
  9. Текущая работа риэлтора с показом квартиры и подачей информации на тематические ресурсы.
  10. Отчеты перед клиентом. Срок, когда подается отчет, оговаривается индивидуально.
  11. После того, как покупатели найдены с ними согласуются все условия сделки.
  12. Сопровождение сделки в полном обьеме, от начала и до получения Вами денег.

Продать квартиру быстрее и дороже? Это реально

Я не пытаюсь пустить пыль в глаза моим клиентам или показаться лучше, чем я есть, когда говорю: да, я могу продать ваш дом или квартиру всего за 2 месяца и дороже на 10%, чем вы ожидаете. Это реально, что и подтверждают случаи из моей рабочей практики:

История 1
Средняя рыночная стоимость небольшого загородного дома была оценена в 85 тыс. евро. Мне удалась найти покупателя за 88 тыс. По заключении сделки для клиента на данную сумму была куплена 3-комнатная квартира.

История 2
Наследники решили продать квартиру, доставшуюся от бабушки, и обратились ко мне. Квартира была в запущенном состоянии, на 4-ом этаже, причем в бывшем социальном доме. На данную площадь был найден покупатель, который заплатил за нее на 2000 евро больше, так как был из дома который расселяли в срочном порядке, и оплачивали покупку хозяева расселяемого дома.

История 3
Клиент обратился со сложной ситуацией – в 2006 году была куплена квартира в новостройке, соответственно на пике ее рыночной стоимости, денег на ремонт не осталось, и квартира стояла 5 лет пустой. В квартире не было даже стен, бетонный пол, потолок и радиаторы…. В месяц, банку, платить нужно 480 евро по ипотеке и плюс коммунальные платежи. Мы обговорили все возможные варианты и остановились на том, что нами был найден арендатор, который согласился вложить в ремонт 6500 евро и арендовать эту квартиру длительный срок, таким образом для нашего клиента мы уменьшили расходы ( в год коммунальные платежи составляли около 3000 евро ) и через 3 года он начал получать арендную плату за эту квартиру.

Мой принцип – быть союзником моих клиентов, искать для них лучшее варианты совершения сделки, с выгодой для них.

Сколько стоят мои услуги?

Стоимость моей работы от 4 до 7 процентов от суммы сделки. В нее входит полный пакет услуг по поиску покупателя и продаже. Я не беру скрытых комиссий. Все абсолютно честно и прозрачно.

После заключения договора оплата производится удобным для Вас способом, а именно:

  • Сумма аванса 0 евро.
  • Расчет после завершения сделки, т.е после того как Вы получили деньги.
  • 100 евро – компенсация, если в течение 5 дней после заключения договора объявление о продаже квартиры не будет размещено.

Уже на этом этапе, в процессе переговоров по телефону или он-лайн переписки, Вы сможете оценить мои качества как специалиста.

Источник

Как правильно продать квартиру

Как правильно продать квартиру

Практика показывает, что многие собственники квартир при их продаже «попадают» на так называемый антиспекулянтский налог в размере 15% от разницы в стоимости недвижимости. Как же правильно оформлять права собственности и продавать квартиру, чтобы «не делиться» с государством?

Специалист по оценке недвижимости фирмы Latio в Даугавпилсе Михаил Лавренов для наглядности предлагает использовать конкретный пример – квартиру с рыночной стоимостью 20 тыс. евро и кадастровой стоимостью в 10 тыс. евро. Для начала вы выступаете в роли покупателя этой недвижимости.

После оформления всех документов и при подаче прошения в Земельную книгу на перерегистрацию прав собственности вам придется заплатить государству налог в размере 2% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Если в соглашении будет указана кадастровая стоимость – 10 тыс. евро, то налог составит 200 евро. А если рыночная цена – 20 тыс. евро, то налог составит уже 400 евро.

Желая сэкономить, с учетом того, что квартиру вы покупаете за наличные, вы, конечно, попытаетесь договориться с покупателем об указании кадастровой стоимости – 10 тыс. евро. Допустим, он согласился. Вы уплатили налог, оформили документы и стали счастливым обладателем недвижимости. Однако счастье может быть недолгим.

Как правильно продать квартиру

Особенно, если, будучи хозяином квартиры менее 5 лет подряд, вы решите снова ее продать. И единственным покупателем, кто захочет ее купить, будет клиент некоего банка, желающий оформить приобретение в кредит. «Тогда, скорее всего, любой банк захочет зафиксировать в договоре реальную сумму покупки, и для нашего продавца (бывшего покупателя) «вылезет» налог на прирост капитала в 15%. Этот налог не платится, только если жилье находилось в собственности не менее 5 лет и владелец как минимум в течение одного года был в нем задекларирован. Если хоть одно из этих условий не соблюдено, а рыночная цена квартиры, допустим, осталась прежней – 20 тыс. евро, то с 10 тыс. евро разницы продавец должен будет заплатить 1500 евро в виде налога на прирост капитала. «Списать» с этой суммы в пользу продавца можно будет только расходы на оформление договоров и услуги нотариуса (примерно 120–150 евро), а остальное придется отдать государству», – подчеркивает Михаил Лавренов.

На этот налог люди часто «попадают» по собственной невнимательности: не спешили с оформлением документов в Земельной книге (договор купли-продажи-то подписан, куда спешить?), а в итоге не набежало нужных 5 лет. Или забыли задекларироваться в своей квартире, а потом, уже после ее продажи, и получили весточку от СГД с требованием заплатить «антиспекулянтский» налог.

Специалисты по покупке и продаже недвижимости также отмечают: некоторые их клиенты пребывают в заблуждении, что если полученные ими от продажи недвижимости средства ушли на оплату кредиторских задолженностей или были переданы другим лицам, то и дохода у них нет и налог, мол, платить не надо. Но это не так! Тем не менее, как показывает практика, сумму налога можно значительно снизить, если вы докажете СГД, что, например, делали ремонт. Правда, для этого нужно будет предоставить налоговикам заботливо собранные вами чеки и квитанции на стройматериалы.

В народе также популярно указывать движимое имущество в договоре о купле-продажи квартиры. Например, 10 тыс. евро стоит сама квартира, а еще 10 тыс. – мебель, шторы и обстановка. Правда, как отмечает Михаил Лавренов, «лишь немногие банки сегодня идут на «разбивку» суммы покупки на движимое и недвижимое имущество.

Но когда договор заключается между двумя физическими лицами, и сделка осуществляется за наличные, то вполне можно разбить сумму на движимое и недвижимое имущество и тем самым подстраховаться на будущее: чтобы потом не пришлось никому доказывать, что ваша квартира вместе с обстановкой стоила именно 20 тыс. евро». При этом, давая советы по поводу грамотной покупки и продажи квартир, наш собеседник делает важную поправку на Даугавпилс. Учитывая сравнительно невысокие цены на жилье на вторичном рынке в нашем городе, «большинство сделок осуществляется за наличные средства, поэтому в 80% случаев реальная цена квартиры в договорах не указывается – только кадастровая».

То есть шансы попасть на покупателя, оформляющего ипотеку и нуждающегося в указании полной суммы сделки, довольно низки. Михаил Лавренов также предупреждает: указывать в договоре цену еще ниже кадастровой не имеет смысла, так как налог в 2% при перерегистрации прав собственности в Земельной книге придется платить как минимум с кадастровой стоимости. Ну, или с рыночной, если она указана и превышает кадастровую. «В любом случае каждая сделка индивидуальна, и лучше будет, если перед ее заключением вы проконсультируетесь у специалиста, чтобы избежать ошибок», – подытоживает разговор наш собеседник.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...