Каким будет будущее столиц Балтии — Таллинна, Риги и Вильнюса?
Я уже писал о «мрачном» настоящем и «смутном» будущем латвийской столицы, ссылаясь на противоположные точки зрения руководителя рижского самоуправления и представителей бизнеса. Кто не читал, советую прочитать пару моих статей на vc.ru
И вот на днях, популярнейший балтийский новостной портал Delfi опубликовал большую статью о планах на будущее всех трех Балтийских столиц:
С одной стороны — приятно что авторы статьи подтверждают мою оценку ситуации, а именно:
Одна из серьезных проблем Риги — все меньше людей, которые хотят здесь жить. «Главный ресурс каждого города — его жители, Пока он непривлекателен для своих горожан, трудно думать о привлечении иностранцев и инвестиций. Последние 25 лет в Латвии делались самые низкие инвестиции в человеческий ресурс, в образование. И нам надо — сейчас или никогда, разработать план, чтобы не покатиться по пути деградировавшего Детройта.
Обратный рейс!!! Патерники — Вильнюс — Рига.
Сегодня в Таллине живет треть жителей страны. Прогноз: за 10 лет число жителей вырастет на 20 000 человек и достигнет 458 тысяч. Благодаря трудовой миграции из окрестных волостей, днем в столице на 50 000 человек больше, чем ночью. Как и Париж, Таллин приступил к разработке концепции 15-минутного города: все повседневные услуги и деятельность большинства жителей должны быть в зоне 15-минутной пешей прогулки. Для этого, в сотрудничестве с частным сектором создадут единую платформу услуг общественного транспорта и мобильности.
Ну что сказать — реально и то, что население этого города вырастет, думаю и не на 20 000, а гораздо больше. И логично — это развивать доступность всех услуг в шаговой доступности. Тогда есть смысл и в велодорожках и в пеших променадах.
Боюсь, что Рига уже упустила этот шанс. Из центра города бегут и бизнес и гос. структуры. Как вернуть их обратно — большой вопрос.
А вот про Вильнюс:
47-летний мэр Вильнюса Ремигиюс Шимашюс смотрит на будущее столицы Литвы очень оптимистично: «В Вильнюсе на один-два процента в год растет население. Надеемся, что тенденция сохранится и ускорится. Мы уже стали крупным центром финансовых, лазерных и биотехнологий, что окажет огромное влияние на нашу экономику в ближайшие 10-20 лет.»
Могу подтвердить — Вильнюс успешно отобрал у Риги статус финансового центра (напомню, что Литва является европейским лидером финансовой индустрии и добилась этого буквально за 10 лет), Вильнюс прагматичен в вопросах бизнеса и политики — так, например, совсем недавно белорусская миллиардная корпорация Wargaming (разработчик игры «World of tanks»)
выбрал для своего офиса Литву, а не Латвию (и в том и в другом случае речь шла о столицах). Знаете почему? В Латвии, с почти 37% населения русскоязычными, принят закон о фактическом запрете образования на русском языке (и это действительно так !). А Литва, где русскоговорящих значительно меньше, и не собирается запрещать обучения на русском.
Дешевый Вильнюс | Что обязательно стоит посмотреть? | ВСЕ ПО 30
Вам еще странно, что Латвия единственная страна в Балтии с стабильно убывающей численностью населения?
И, как вишенка на торте, коротко о Риге.
Мэр Риги заявляет:
«Я считаю, что Рижскую метрополию надо считать от Огре (минимум от Саласпилса) до Юрмалы. Если думать такими категориями, то у нас уже 1,1 млн жителей. В связи с этим мы назначили вице-мэра, отвечающего за метрополию».
Вот и чудно ! Зачем думать о том как решить проблему массового бегства населения и бизнеса из столицы (а Рига уменьшается уже больше 20 лет). Давайте считать ее вместе с пригородами, куда как раз и бегут обеспеченные рижане. Только интересно — будут ли согласны с мнением руководителя столицы его коллеги из окрестных самоуправлений, которые делают все, чтобы привлечь новых жителей?
Исходя из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы. Рига, ранее самый успешный и населенный город в Балтии утратил все свои преимущества, теряет свое население и привлекательность для инвесторов, а что самое неприятное — проигрывает уже не другим столицам, а крохотным самоуправлениям по соседству. При этом еще соседний Таллинн всерьез обсуждает возможность объединения с соседними Хельсинки. Там существует проект строительства подземного тоннеля между Финляндией и Эстонией и созданием новой столицы под условным названием «Талсинки».
Вильнюс стремится стать крупнейшим центром инноваций и площадкой для внедрения новых разработок и у него получается.
А Рига — что Рига? Есть славная история ганзейского города и смутное будущее.
ИсточникВильнюс или Рига что больше
Анализ ситуации на рынке недвижимости.
Не секрет, что по возведению новых квартир, Рига отстаёт и от Вильнюса, и от Таллина.
И наверно многим будет интересно: почему так, более крупный город, с населением около 700 тысяч, отстаёт по этому показателю от городов с населением 580 и даже 450 тысяч жителей?!
Начнём с того, что после развала СССР население Риги просело на 200 тысяч человек, 900 до 700 тысяч, то есть оно уменьшилось примерно на 25%! В то время как население Вильнюса сохранилось где-то на том же уровне, что было до развала оного, а население Таллина даже немного возросло!
Улавливаете подвох? Если ещё нет, то вот вам интересная статистика: количество сделок с недвижимостью, в настоящее время, в Риге, Таллине и Вильнюсе примерно равно (в Риге оно чуть меньше, но разница там совершенно незначительная), зато есть разница в сделках, в Таллине и Вильнюсе больше сделок совершается с новым сегментом жилья, а в Риге со вторичкой! Почему так получается, да очень просто, в Риге сохранилось большое наследие Советского жилфонда, население заметно уменьшилось, но дома то остались! Отсюда довольно большой выбор квартир на вторичном рынке и самая низкая средняя цена на такие квартиры, из 3-х Прибалтийских столиц.
Забавно ещё и то, что в Риге средняя цена на новострой тоже самая низкая из трёх рассматриваемых городов, аналогичные по качеству квартиры в Риге стоят на 10-15% дешевле чем в Вильнюсе и на 20-30% дешевле чем в Таллине! А из того, что средняя зарплата рижан не уступает зарплате жителям Вильнюса ( в таллине она % на 20 выше), возникает закономерный вопрос: «Почему же в Риге квартир в новостройках покупают примерно в 2 раза меньше чем в Вильнюсе?»
Начнём немного из далека. В Риге меньше строят, меньше предложений и выбора. Почему меньше строят? И тут несколько причин: согласований больше чем у соседей (бюрократия), а отсюда надо больше времени с нуля до готового продукта; в результате себестоимость строительства выходит чуть ли не такая как в Таллине и несколько выше чем в Вильнюсе (и это при более низкой продажной цене, о чём я писал выше)!
И тут мы подходим к самому главному: возможно если был бы спрос, было бы и предложение по более высокой цене. так почему спрос низкий?
Разберём по пунктам:
1-е — как мы выяснили выше — это большое кол-во предложений на вторичном рынке (Советское наследие).
2-е — большой рижский центр. Перед 1-й Мировой войной население Риги достигало полумиллиона человек, по тем временам это был очень большой город! В наследство Риге достался большой центр, со всей этой эклектикой и модерном, а так же обширные предместья, где сохранилось много деревянных зданий. В результате это отдельный, достаточно обширный рынок «исторического жилья», где цены могут сильно варьироваться, от в сверх-дешёвого жилья в деревянной развалюхе (с частичными удобствами), до роскошных квартир в отремонтированном Югендстиле. Причём бывает такое, что дом расселяется, пустует, потом проходит капитальное обновление и в нём продаются квартиры.
Как новостройка такие квартиры не числятся, но вот вам дополнительный сегмент жилья, который безусловно шире чем в Вильнюсе и Таллине.
3-е — это налог на недвижимость. Удивительное дело, в Латвии он есть, в Эстонии и Литве нет! По крайней мере жители Риги платят такой налог на квартиры, а жители Вильнюса и Таллина нет. Конечно для малоимущих, семей с детьми и т.д. предусмотрены скидки, но фактор, что такой налог надо держать в голове, ибо чем дороже имущество тем больше за него платить, имеется.
4-е — это муниципальное (и социальное) жильё которое строится в Риге для очередников. Не владею доскональной информацией, но вроде в соседнях столицах такого жилья не возводят, а если и возводят, то жалкие крохи.
5-е — жители Риги больше чем соседи обожглись на кризисе 2008-го года, средние цены на квартире в Риге перед кризисом были самыми высокими из всех Прибалтийских городов и, после жёсткого обвала более чем на 40%, отыграли они (цены) к настоящему времени всего половину того падения. В результате жители Риги более осторожно подходят к покупке квартир, а некоторые ещё выплачивают приличные долги по ипотеке той «горячей поры».
Сюда же можно отнести новую меру государства, которую у нас приняли после кризиса, дабы снизить вероятность подобного повторения с резким ростом цен и обвалом, а именно — обложили данью «инвесторов», здесь я про тех людей которые покупают новые квартиры для дальнейшей перепродажи; по новым законам, если у тебя в собственности более 1 объекта недвижимости — будешь платить повышенный налог на оную!
А теперь некие выводы и моё скромное мнение:
— Много новостроек Риге и не нужно, в ближайшее десятилетие городу необходимо сосредоточится на обновлении Советского жилфонда и обновление исторических зданий. Город и гос-чиновники вроде это понимают, Рижская дума уже внесла поправки к законам о недвижимости и поощряет ремонты грантами, а так же облагает штрафами кто запускает свою недвижимость + сейчас доступно 50% софинансирование на реновацию комиблоков, надеюсь программа заработает в полной мере и сотни домов той поры будут достойно обновлены.
Присоединяйтесь к дискуссии, задавайте вопросы, если таковые имеются.
Источник